Forældrekøb – ejerlejlighed eller andelsbolig?

Efterspørgslen på studieboliger i de store studiebyer er pr tradition meget stor. Fokus har overvejende været rettet på ejerlejligheder, og typisk har det været 1 og 2-værelses lejligheder. Enkelte har også efterspurgt 3-værelses lejligheder -som delelejlighed.

Fordele og ulemper ved ejerlejligheder

Ejerlejligheder er som udgangspunkt altid det dyreste valg. Her gælder fri prisfastsættelse, og det er markedet, der bestemmer prisen. Reglerne for udlejning er fastlagt i foreningens vedtægter, og jeg har i mine 27 år som ejendomsmægler og køberrådgiver ikke stødt på forbud mod udlejning i.f.m. forældrekøb (dette ville også være ulovligt, da det er i strid med den private ejendomsret, og der findes også domme, der understøtter det). Der vil dog i mange tilfælde  være forbud mod udlejning til flere personer, end der er rum. Altså må der i en 2-værelses lejlighed bo max. 2 personer. Ejerforeningen vil ofte forlange at se lejekontrakten, og det skyldes alene, at de gerne vil vide, hvem der bebor lejligheden.

Belåning ejerlejlighed

Der hvor ejerlejligheden skiller sig meget ud, er i forhold til belåning. Som forældrekøbere kan man optage et kreditforeningslån på 80% af kontantværdien. Dog fragår sikkerhed til ejerforeningen i belåningsværdien. Et kreditforeningslån findes i rigtig mange varianter, og du kan vælge både med variabel og fast rente, – med en løbetid på 30 år. Lige nu kan der lånes til en særdeles lav rente, og det gør det meget attraktivt.

Fordele og ulemper ved andelsboliger

Andelsboliger er billigere end ejerlejligheder, og man får flere kvm. for pengene. Prisfastsættelsen styres af andelsboligforeningen og beregnes ud fra en maksimal andelskrone. Andelskronen bestemmes hvert år på generalforsamlingen, og den beregnes typisk som en pris pr kvm. Andelsboligen må ikke sælges til en højere pris end den, der er besluttet på generalforsamlingen. Dertil kan tillægges forbedringer, som bliver prissat af foreningens vurderingsmand. I de senere år ses det ofte, at der bliver tilbudt penge under bordet for at kunne købe en andelsbolig, og det er ulovligt. Max prisen for lejligheden opgøres som andelskronen + forbedringer, og der må ikke betales derudover. Hvidevarer kan tilkøbes, og de er også prissat af vurderingsmanden. 

Adgangen til andelsboliger er næsten altid via ventelister, og det gør det selvfølgelig svære. Der findes dog foreninger med frit salg. Der er også flere portaler, hvorpå der annonceres med andelsboliger.

Begrænsninger andelsbolig

Forældrekøb er i mange foreninger også muligt, men jeg er bestemt også stødt på foreninger, hvor det ikke er tilladt. Det vil stå oplyst i vedtægterne, og foreningen er i sin fulde ret til at forbyde det. Man skal huske på, at det at købe en andelsbolig er at købe en eksklusiv brugsret til en lejlighed. Det er faktisk andelsboligforeningen, der ejer ejendommen.

Belåning andelsbolig

Belåningen er anderledes, idet du som andelshaver ikke kan belåne med et kreditforeningslån. I stedet er det et banklån. Løbetid på lånet vil oftest være 20-30 år, og renten er variabel – i niveauet 3-4% p.a. Enkelte banker tilbyder fast rente, men det vil være en høj rente og med kortere løbetid. Der er altså forbundet en større risiko ved belåning ved den boligform. Som forældre kan man så overveje, hvis muligt, at optage lån i egen ejerbolig og derved få fordelen ved kreditforeningslånet. Man kan også tilbyde et lån til sit barn. Her er det så nødvendigt at lave et gældsbrev, der kan udformes på gunstige vilkår.