Andelsbolig som boligform

Andelsbolig er en meget populær boligform og særlig udbredt i de større byer.

Adgangen til en andelsbolig er typisk gennem en venteliste. De fleste foreninger kræver, at man skriver sig på deres venteliste, hvor man så bliver kontaktet, når der kommer en bolig til salg. Der findes intern og ekstern venteliste, hvor den interne vil blive kontaktet først. Den interne er for beboere, som bebor ejendommen allerede, mens den eksterne er for udefrakommende. Nogle foreninger har ikke ventelister, og der kan sælger udbyde boligen til salg gennem ejendomsmægler eller forskellige medier.

Jeg har som ejendomsmægler og køberrådgiver i 27 år haft med rigtig mange andelsboliger at gøre i københavnsområdet, og jeg vil give dig nogle gode råd ved køb af andelsbolig.

Hvad er en andelsbolig?

Når du køber en andelsbolig indtræder du i andelsboligforeningen som medejer, og du køber en eksklusiv brugsret til en bolig. Du bliver ikke ejer af boligen, men reelt lejer. I dagligdagen vil du selvfølgelig opleve det som et ejerskab, da du disponerer over boligen, som din egen.

Juridisk set reguleres reglerne af foreningens vedtægter og lejeloven. På den årlige generalforsamling, hvor man træffer beslutninger om f.eks. vedligeholdelse eller fornyelser, har du som medejer en stemme.

Hvordan fastsættes prisen?

I modsætning til ejerboliger, så er det ikke en reel markedsprisvurdering af den enkelte bolig, der bestemmer prisen. Andelsboligforeningen bestemmer hvilket vurderingsprincip, der skal bruges for hele ejendommen.

De mest almindelige principper er den offentlige ejendomsvurdering og valuar vurdering. I begge tilfælde vurderes hele ejendommen som en udlejningsejendom, og prisen for den enkelte bolig fastsættes efter en fordelingsnøgle – typisk baseret på areal eller et fordelingstal.

Der fastsættes en maksimalpris for boligen, og du må ikke betale mere end den – vær obs på det. Det er ulovligt, hvis sælger kræver mere end maksimalprisen. Maksimalprisen vil fremgå af nøgletalsskemaet. Kan også stå oplyst i årsregnskab.

Hvad så med forbedringer og løsøre?

Er der foretaget forbedringer af boligen, kan disse tillægges andelsværdien på boligen. Når boligen skal sælges foretager foreningens vurderingsmand en vurdering af forbedringerne. Vurderingsrapporten skal du have udleveret. Værdien af løsøret opgøres også og vil fremgå af vurderingsrapporten. Her gælder en speciel regel (står i lejeloven), idet man som sælger ikke kan kræve, at køber skal overtage og købe løsøret. Derudover kan der være særligt tilpasset inventar, der medfølger og er opgjort på vurderingsrapporten. Særligt tilpasset inventar kunne være indbygget skab, reol, seng o.s.v.

Nøgletalsskema og årsregnskab

Disse to dokumenter er særlig vigtige at sætte sig ind i. De hænger godt sammen og fortæller om foreningens økonomiske forhold, lånene i ejendommen og fordele/risici ved dem. Derudover fremgår det, hvad du hæfter for, boligafgiften (din husleje) og foreningens gæld. Find også oplysninger om, hvad der er afsat penge til i årsregnskabet.

Det er komplekst materiale, og jeg anbefaler derfor, at man søger professionel rådgivning.

Hvad med lånene i ejendommen?

I modsætning til ejerboliger kan man ikke optage kreditforeningslån i boligen. Det er foreningen, der optager lån i ejendommen.

I nøgletalsskema og årsregnskab findes oplysninger om lånene. Der står oplyst, om det er lån med fast eller variabel rente, og om det er med eller uden afdrag.

Nogle foreninger har også renteswap, der er et lån med en fast aftalt rente i et fast antal år. En renteswap har en påvirkning af regnskabet, som du skal være obs på, og det behøver ikke at være farligt.

Det kræver en individuel vurdering af foreningens økonomi for at fastslå, om det er en finasiering med risiko for dig som andelshaver.

Kan jeg optage lån i ejendommen eller boligen?

Du kan ikke optage lån i ejendommen, og du kan ikke optage kreditforeningslån. Men du kan optage banklån i lejligheden. Typisk med en løbetid på 20 eller 30 år. Oftest vil det være med variabel rente. Enkelte banker tilbyder også fast rente.

Her vil jeg råde dig til at søge rådgivning hos din bank.

Hvem hæfter for hvad i en andelsboligforening?

I andelsboligforeningens vedtægter kan se, hvordan hæftelsesforholdene er. Det er relevant i forhold til foreningens gæld og forpligtelser. Det mest almindelige er, at man som andelshaver hæfter med sit indskud i boligen og ikke med hele sin personlige formue. Det skal du være obs på.

Skal jeg bruge en rådgiver?

Jeg synes, at køb af andelsbolig er meget komplekst og bestemt også en god boligform.

Der er som nævnt mange forhold, du skal sætte dig ind i. Der er foreningens økonomi, fremtidsplaner, hæftelsesform, vedtægter og valg af eget lån.

Senest er der lavet et lovindgreb omkring andelsboligforeningers værdi, som man også skal være obs på.

Jeg vil klart anbefale dig at søge professionel køberrådgivning, hvis du skal købe andelsbolig, og du kan ikke nøjes med din bank, da rådgivningen rækker langt ud over, hvad banken tilbyder.